??一纸粤港澳大湾区规划激起千层浪!

??而这其中最受人瞩目的莫过于规划中对于各地定位、未来发展的解读。前几天克而瑞分析过,大湾区将来?#24515;?#20123;区域最有潜力(点击:粤港澳大湾区规划来袭!房价要暴涨?哪些区域有前景?),其中作为广州首屈一指的热门板块,南沙,向来自成焦点!

??纲要中,广州的定位为国家中心城市和综合性门户城市引领作用,全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能,培育提升科技教育文化中心等,而南沙的定位也明确提出:打造粤港澳全面合作示范区,高水平对外开放门户、创新发展示范区、建设金融服务重要平台、优质生活圈。也就是说,广州建设“综合性门户城?#23567;?#30340;?#28595;埽?#26410;来还是看南沙。

??在此次“大湾区规划纲要”已经引起很多人关注的一点是,对广州的提及次数高于深圳,对南沙的提及次数也高于前海。强南沙、强广州趋势十分明显。

??据克而瑞数据统计,2018年广州市一手住宅成交88446套,成交面积953.88万平,其中南沙成交?#36164;?2620套,成交面积130.24万平,占?#28909;?#24066;14%,仅次于增城与黄埔。事实上,近?#25913;?#26469;南沙区的成交量一直名列广州各区前茅,仅次于黄埔、增城、花都等区域。

??那么在大湾区中扮演如此重要角色的南沙,真实的楼市情况如何?克而瑞将从南沙近年来的成交、库存、土储等方面,为你全面解读南沙楼?#23567;?/p>

??01南沙房价逐年上升,最高年增幅40%

??克而瑞数据显示,自2014年以来,南沙的供应?#36164;?#24635;体呈上升趋势,2018年供应?#36164;?5835套,比最低谷时的2016年供应的11017套多出了4818套,增幅达44%。而成交方面的情况则与供应情况相反,2016年是南沙区近五年供应的低谷,却是成交的高峰,时年成交15168套,比2014年低谷时成交的6673套,多出8495套,增幅达127%。

揭秘南沙成交+库存+土储

??从供求情况来看,2014、2015年和2018年南沙区一手住宅均为供过于求。2014年,南沙区一手住宅供应量为14123套,而成交量却不及供应?#36164;?#30340;一半,供求关系达到了近5年最悬殊的一年,供求比为2.07;到了2015年,供应量与2014近乎持平,但成交量环比激增98%,供求比回落到1.06;而2016-2017年,南沙区一手住宅已供不应求,2016年供求比为0.7,2017年由于受到市场影响,供求上升至0.85,这两年南沙区一手住宅已在消化库存;到了2018年,供求再次反转,供求比为1.27。

??价格方面,从2014年到2018年中,南沙一手住宅成交均价逐渐攀升,从2014年的10477元/㎡到2017年的小高峰14693元/㎡,增幅达到40%。虽然南沙房价势头在2018年有所放?#28023;?#20294;均价依旧维持在1.4万/㎡。

??02南沙去化周期达13.5个月

??从成交情况可知,过去的2016、2017两年南沙区一手住宅呈供不应求的状态,一直在消化库存,到了2018年供求?#30830;?#36716;,而如今粤港澳大湾区规划出台,强广州、强南沙趋势明显,南沙红利当前,可卖的货量还有多少?还能卖多久?

??克而瑞数据显示,按去化率12个月计算,2019年1月南沙区一手住宅存量为145万平,共12402套,去化周期为13.5个月。

揭秘南沙成交+库存+土储

??从库存?#36164;?#26469;看,南沙区一手住宅的存量不算紧张,12402套,排在全市的第四位,紧跟在增城区、花都区和荔湾区之后。从去化周期来看,南沙区一手住宅还可以卖13.5个月,远高于黄埔、增城和天河等地,南沙市场并没?#24515;?#20040;“火”。

揭秘南沙成交+库存+土储

??而从近1年南沙区的库存量来看,一手住宅的货量一直在补充、消化?#21335;?#20114;交替中波动增加,整体库存趋势逐渐增长,从2018年3月开始为近1年最低位,库存仅有8821套,去化周期10.3个月;到了2018年10月,南沙的库存?#30475;?#21040;了一个峰值,12661套的货量,还可以卖14.1个月,随后几个月库存均在1.1-1.2万套之间波动,去化周期也在12.9个月-14.2个月之间。

??03土地储备充足,近2年成交宅地建面达295万平

??克而瑞数据显示,南沙区从那2017年以来共成交宅地(纯宅地+商住地)共17宗,其中纯宅地有11宗,商住地有6宗。已建成项目的地块共有6宗,建成?#21335;?#30446;?#30452;?#20026;方圆合景南沙水恋、万科海上明月、碧桂?#25198;?#24742;、时代香海彼岸(广州)、美的云筑和中海熙园。其中除中海熙园外,其余楼盘均已投入市场。

揭秘南沙成交+库存+土储

??从这两年拿地的房企来看,中铁建、越秀、金?#39057;?#25151;企在南沙拿地积极,均收获了2宗及以上地块,除此之外,绿城、华润、中海、美的、时代、万科、碧桂园、珠江、方圆、合景等房企也纷纷出手,各有收获。这17宗宅地的总建面为294.99万平米,换句话说,未来两年南沙区的新盘新货基本?#22270;?#20013;在这294.99万平米宅地里了,假如全部?#32654;?#20570;住宅,每套住宅按100平米算,有高达2.9万套货量可售,货量非常充足!

??04南沙区在售项目普遍已是2字头

??最后,还是最关心的肯定是价格,现在南沙区还?#24515;?#20123;一手住宅项目在售?价格怎么样?附上南沙各板块在售项目一览,从中可看得出,南沙的房价普遍已经在2万+,?#27604;?#20063;有不少1万+?#21335;?#30446;,比较集中于金洲板块。而售价?#40644;?字头的楼盘也有,不过不多且大部分?#28508;?#22661;。

揭秘南沙成交+库存+土储

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