??“佛山的公寓真便宜,最近没?#22871;?#20080;了一套。”

??近日,X先生在与乐居君聊天时,无意中透露他刚在佛山?#36710;?#20080;下了一套公寓,总价约49万元。

?|图由X先生提供?|图由X先生提供

??X先生本身是广州人,在番禺已有两套住宅,在佛山购买公寓?#30475;?#26159;投?#24066;?#20026;。按他的话说,就是广州的产权公寓都“死贵死贵?#20445;?#20415;宜的公寓要不没有产权,要不地?#23614;?#22909;。而佛山公寓均价基本1字头,拿出20来万元的首付,便能在不错的地段买到公寓了。

总价50万一套!佛山公寓狂抢

??他认为这套公寓距离广州南站、佛山佛罗伦萨近,而且周边有众多厂房和物流园,应该很容易放租。“销售说公寓周边的村屋租金都在800~1000元/月,我买的这个公寓是36㎡的复式,可以当两层租,一层怎么都能租到1000来块一个月吧?这样每月收的租金基本可以抵消我的月供了。”

|样板间图片由X先生提供|样板间图片由X先生提供

??X先生购买的这套公寓位于佛山?#36710;?#38472;村,在售产品有住宅和公寓。其中住宅已基本卖完,均价为1.9~2.3万元/㎡。目前项目主推36~58㎡双钥匙户型公寓,40年产权,层高5米,均价1.4万元/㎡。而X先生买的就是最小的36㎡户型,折后总价约49万元,首付不到25万元,月供2800元。

??在交谈的最后,X先生向乐居君问了一个终极问题:

??“你认为在佛山投资公寓有前景吗?”

总价50万一套!佛山公寓狂抢

??其实,近年来不少手里有点小钱,又想投资房地产的广州人,都会把目光放在佛山公寓上。

??一来,虽然自去年底广州公寓“解绑?#20445;?30新政前出让的土地建成公寓可卖个人,但在广州购买公寓的门槛并不低。一些地段好点的产权公寓,价格几乎跟住宅无异;而大部分以价格吸引人的公寓,又没有产权,购买承担风险较大。。这个时候,既有产权均价?#20540;?#30340;佛山公寓就成为广州客的“宠儿”。

??二来,目前佛山大部分区域的住宅都限购,限购区域首付最高的为里水,最高可达365万元!而不限购区域虽然首付最低仅17万元,但距离佛山市区、广州太远,投资价值大打折扣。反观佛山产权公寓,不仅不限购,首付20~30万元?#32431;?#22312;市区?#21543;?#36710;”。

图片来源:佛山乐居图片来源:佛山乐居

??最后,佛山公寓有政策上的利好加持。去年底,佛山积分新政细则出炉并于2019年1月1日起施?#23567;?#20854;中规定了商业类房产也可参与入户、入学积分:本人、配偶或本人直?#30331;资簦ǜ改浮?#23376;女)在佛山市拥有合法房产(含公寓、商铺、写字楼等商业类房产),按房产建筑面积每平方米积1分?#21697;郑?#25317;有多个房产证明的,按各产权面积相加的总面积计算积分,最高可计144分。

??这也就是说,普通住宅在2019年后将失去之前购房直接入户口的优势,但这对40年产权的商业公寓却是重大利好。

??那么,广州客在佛山投资公寓前景如何?我们不妨从以下?#22797;?#35201;素分析。

??1

??供过于求 公寓难觅“接盘侠”

??首先,我?#25250;?#30475;看佛山公寓市场的供求情况。

??从佛山中原统计的?#23665;?#25968;据来看,2018年佛山公寓供应186万㎡,同比上升50%?#24576;山?26万㎡,同比下降12%,全年供销比为1.48,明显属于供过于求。

总价50万一套!佛山公寓狂抢

??经纬研究中心分析认为,佛山中心城区公寓体量过大、产品同质化严重、?#27809;緩统?#31199;都比较困难,使得公寓?#23665;?#38590;以一直处于高水平。

??统计显示,目前佛山公寓库存约211.91万㎡,预计未来还将新增154万㎡,新增供应集中禅桂?#36864;车?#21271;部三镇。?#21019;?#20272;算,佛山公寓去化时间将接近3年。

??尽管如此,2018年佛山公寓?#23665;?#22343;价还是同比上升了7%,为13396元/㎡。

??看到这里可能有人就会说,你看公寓虽然供过于求,但它的价格还在上涨,?#24471;?#23427;还是有投资价值的啊。

??但事实上,佛山公寓属于典型的“有价无市”。本来一手公寓价格就不高,货量还多,这也导致佛山公寓二手?#23665;?#23569;之又少。

??再者,公寓转手税费非常高,虽然这部分税费可以转嫁到买方身上,但站在买方的角度来看,接盘公寓还要承担高税费,我不如直接去买一手公寓?

??2

??租金或仅能抵消月供

??有人认为,?#28909;?#21334;不出,我就当40年的包租公吧。

??那么,我?#25250;?#30475;佛山公寓的租金回报率。

总价50万一套!佛山公寓狂抢

??乐居君选取佛山部分热门板块如千灯湖、祖庙和平洲的公寓来看,发现这些公寓?#20262;?#37329;最高不到3000元/月,这其中还不乏连锁?#39057;?#24335;公寓、地铁上盖公寓和大?#21697;?#20225;开发的项目。

??这也意味着,你每个月收到的租金,也只能勉强抵消月供,它并不会给你带来额外增益。

??值得注意的是,据佛山日报近日报道,随着佛山公寓产品投入市场租赁的增多,租金区域间差距逐渐缩小,无论是魁奇路还是祖庙,抑或是大良、北滘、狮山、三水新城等,30㎡左右的公寓租价都只在1300元/?#20262;?#21491;,60㎡两房一般都在2000元~2300元/月,复式可以租到2500元/?#20262;?#21491;,70㎡~80㎡户型最多可以租到3000元/月,LOFT结构租价明显较平层高300元~600元左右。

??再看回X先生所买的公寓,周边几乎都是厂房和物流园,这部分人群会花钱去租公寓吗?而且与住宅相比,公寓是商业用途,水电费用属于商业用水电费用,物业费也高昂。

??在租金差异不大的情况下,一般人都会选择住宅而不是公寓。

??所以,乐居君建议大家投资公寓时,不要片面听取销售的口中的租金回报率,要多到附近中介店走访了解。

??3

??公寓回归居住属?#21592;?#29616;如何?

??卖不好卖,租也租不到好价钱,那用来自住呢?

??其实,不止是佛山公寓,所有的公寓在回归居住属性后,给人的体验都不太好。

??基本上所有的商业公寓都是一梯十几户,上下班高峰期等电梯?#22336;种拥鵲交?#30097;人生。

??除此以外,公寓内不能明火、有些公寓没有阳台、洗手间没有窗户等等弊端?#19981;?#22823;大减低居住舒适?#23567;?/p>

??而且有些连锁?#39057;?#20250;承包一层或每层好几间公寓用作长租或日租,又或者有小公司租公寓来办公,形形色色的人出出入入,你永远都不知道你的邻居会带给你什么惊喜。

??总结

??综上,乐居君认为不管是从自住还是投资角度,能买住宅就不要买公寓。但如果你手头上的钱仅够投资佛山公寓,那么就按照地段>交通?#31350;?#21457;商>产品这个排序去考虑吧。

??最后,乐居君还是要提醒一句,买房一定要理性!三思而后行!不要只听从销售片面之词,要多到周边实地考察!希望大家都能买到?#32422;?#30340;心水好房吧~